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2017-08-17

1. 대상 지역 지정

투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역 이렇게 세가지 구분으로 나누어 규제가 이루어집니다. 도표에서 보실 수 있듯이 가장 중요한 것은 자신이 보유한 부동산이 어느 지역에 속하는 지 입니다.

2. 각 구분별 규제 
투기지역 >  투기과열지구 > 조정대상지역 순으로 규제가 강하게 적용이 됩니다.

3. 규제지역 대출 규제
대출 규제에 관한 내용을 보시면 LTV, DTI 의 변화가 주 내용입니다.

4. 청약통장(청약제도) 변화
가점제 100% 까지. 실거주자를 위한 조건들이 상당합니다.

5. 그럼 8.2(8·2) 부동산대책 시행 시기
양도소득세 중과 부분 ( 2주택, 3주택 이상 ) , 장기보유특별공제 적용 배제  - 내년 (2018년) 4월 1일
조정대상지역에서 분양권 전매할 경우 보유기관과 관계없이 양도세 50% - 내년 (2018년) 1월 1일
재건축초과이익환수제 - 내년 1월부터 유예하지 않고 부활

출처 : 국토부 자료 (국토부 홈페이지)

2017-06-14





현대산업개발과 두산건설은 서울 양천구 신정뉴타운 1-1구역 재개발 단지인 ‘신정뉴타운 아이파크 위브’ 견본주택을 6월 9일 열고 본격적인 분양에 나섰다.


서울시 양천구 신월동 551번지 일대에 들어서는 신정뉴타운 아이파크 위브는 대단지 아파트로 총 3045가구 규모(일반분양 1130가구)로 구성된다. 대단지 아파트는 환금성이 좋고, 다양한 편의시설이 갖춰지고 관리비가 절감된다는 장점을 갖추고 있다. 단지 내에 초등학교가 있다는 것도 플러스 요인이다.

반면 신정뉴타운 아이파크 위브의 3.3㎡당 평균 분양가는 1660만원으로 분양가만 놓고보면 인근 시세보다 다소 비싸다는 지적이다. 이 아파트의 일반분양 주력 평형대인 전용면적 84㎡의 분양가(10층~19층)는 5억6000만~5억8300만원에 책정됐는데 이는 비슷한 입지에 위치한 2014년 2월 입주한 930가구 규모의 ‘신정뉴타운 롯데캐슬’ 같은 평형대보다 최고 6000만원 이상 높기 때문이다.
[신정뉴타운 아이파크 위브 전용면적 84㎡A형 거실 전경. [사진 제공 = 현대산업개발]

또 신정뉴타운 아이파크 위브는 비역세권 단지인데다 단지 위로 비행기가 지나다녀 소음이 발생한다는 것도 단점으로 꼽힌다. 

다만 신정뉴타운 아이파크 위브가 들어서는 양천구는 노후화된 아파트가 많아 갈아타기 수요가 있다는 점, 브랜드 아파트라는 점 등을 감안하면 1순위 청약마감은 무난할 것이라는 관측이 많다. 

부동산114에 따르면 현재 양천구의 15년 이상(1985∼2002년 입주) 아파트는 총 6만900여채로 전체 아파트(8만4025채)의 72.5%에 이르며, 이는 서울 전체 아파트의 평균 노후 가구 비중(63.2%)을 웃돌고 있다. 

◇단지 내 신남초 위치…녹지공간도 풍부 

12일 부동산업계 등에 따르면 신정뉴타운 아이파크 위브는 지하 3층~지상 23층 35개동 전용 52~101㎡ 총 3045가구로 이뤄진다. 이 중 일반분양은 1130가구로 전용면적별 가구수는 △52㎡A 9가구 △52㎡A1 12가구 △52㎡B 3가구 △59㎡A 9가구 △59㎡B 14가구 △59㎡C 4가구 △78㎡A 4가구 △84㎡A 541가구 △84㎡A1 47가구 △84㎡A2 39가구 △84㎡B 220가구 △84㎡C 199가구 △84㎡D 29가구다.

단지 내에 신남초가 위치해 있으며, 도보로 통학 가능한 장수초, 지향초, 강서초, 강신중, 양천고, 금옥여고 등이 인근에 위치해 있다. 

대단지에 걸맞게 녹지공간도 풍부하다. 녹지율 40%정도이며, 단지 남쪽으로는 넓이 44만㎡로 조성된 계남공원이 접해 있으며, 넘은들 공원 등 여러 공원과 매봉산이 인근에 자리잡고 있다.

또, 신정네거리역 인근에 조성된 상권과 제일시장을 이용할 수 있고, 목동 로데오거리, 이마트, 홈플러스, 현대백화점, 현대백화점 유플렉스 등 목동 인근에 조성된 편의 및 문화시설 이용이 수월하다.


◇일부 동 동간거리 좁아…실수요자 중심 접근을 

그러나 단점도 여럿 있다. 

우선 신정뉴타운 아이파크 위브의 분양가가 다소 높다는 반응이 업계 일각에서 나온다.

이 아파트의 전용면적 84㎡의 분양가(10~19층)는 5억6000만원부터이며, 발코니 확장비는 별도다(전용면적 84㎡ 기준 680만원). 이는 인근에 있는 입주 4년차 아파트인 신정뉴타운 롯데캐슬의 거래가격보다 수천만원 비싸다. 국토부 실거래가에 따르면 신정뉴타운 롯데캐슬 전용면적 84㎡형은 지난 4월 5억2900만원(11층), 6월 5억2000만원(10층)에 각각 매매계약이 체결됐다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 “같은 뉴타운 내 아이파크 위브와 롯데캐슬의 마감재 등 차이가 나는 요소를 확인해봐야겠지만 주변 시세와 분양가만 단순비교해보면 비싸다고 볼 수 있다”고 말했다.

신정뉴타운 인근 A공인중개사무소 관계자는 “신정뉴타운 롯데캐슬 전용면적 84㎡ 로열층은 5억4000만~5억5000만원에 매물이 나오고, 단지에서 신정네거리역이 도보로 10분 이내라 신정뉴타운 아이파크 위브에서 지하철역(신정네거리역)까지 걸어가는 것보다 더 가깝다”며 “신정뉴타운 아이파크 위브의 분양가만 보면 비싼 감이 없잖아 있다”고 분석했다. 

또 신정뉴타운 아이파크 위브는 비역세권 단지다. 분양 관계자에 따르면 단지에서 지하철 2호선 신정네거리역까지 걸어서 15~20분 걸린다. 통상 비역세권 단지는 역세권 단지에 비해 집값 상승폭이 크지 않다. 

여기에 더해 비행기 소음 문제도 청약 시 고려대상이다. 

신정뉴타운 인근 B공인중개사무소 관계자는 "인근에 김포공항이 있는 만큼 비행기가 신정뉴타운 아이파크 위브 아파트 위로 지나간다. 집안에서 문을 열어 놓으면 시끄럽다“며 ”예민한 사람이라면 소음이 좀 더 거슬릴 수 있을 것“이라고 현지 분위기를 전했다. 

이밖에 일부 동의 경우 동간거리가 좁다는 점도 단점으로 지목된다. 분양 관계자에 따르면 신정뉴타운 아이파크 위브의 동간거리는 32~73m이다. 보통 동간거리가 40m 이하면 비교적 좁다고 평가한다. 동간거리가 좁으면 일조권, 소음 등 여러 가지 문제가 나타날 가능성이 있기 때문이다.

상황이 이렇다보니 실수요자 관점에서 장기적으로 접근하는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 진단이다. 

권일 팀장은 “분양가만 보면 낮아보이지 않는 만큼 단기적으로 시세차익을 노릴 여건은 아니다”라면서도 “양천구의 경우 노후 아파트가 많아 새 아파트 수요가 있고 대단지이기 때문에 추후 지역 랜드마크가 될 가능성이 있어 보인다. 따라서 실수요자 위주로 단타보다 길게 보는 시각이 필요하다”고 조언했다.

한편 지난 9일 문을 연 신정뉴타운 아이파크 위브 견본주택에는 주말 3일간 3만2000여명(9일 8000명, 10일 1만3000명, 11일 1만1000명 추산)이 다녀갔다고 현대산업개발 측은 전했다.

신정뉴타운 아이파크 위브의 청약 일정은 13일 특별공급을 시작으로 14일 당해(서울) 1순위, 15일(목) 기타(경기·인천) 1순위, 16일 2순위 접수를 받는다. 당첨자는 22일 발표하며, 계약은 27~29일까지 3일간 진행한다.